浅析夫妻离婚时按揭房产分割问题

吴媛媛

 

内容摘要：婚姻家庭是社会最基础的单位，夫妻的共有财产则是维系婚姻生活的重要因素。离婚，不仅要解除夫妻双方的人身关系，同时也要对夫妻共同财产进行分割，房产的分割问题则更为复杂。本文根据夫妻双方按揭买房的各种不同情况，对房屋的归属、增值部分以及共同偿还贷款行为在离婚时如何认定、分割的问题进行探究。

关键词：离婚  夫妻共有财产  按揭房产  分割

 

引 言

按揭制度是从英美法上的一种担保制度“mortgage”发展而来，香港将“mortgage”翻译成按揭，随后传入内地。英美法上的“mortgage”是指债务人将特定的财产权利转移给债权人以确保其债权得以清偿的一种担保形式，当债务清偿期届满时，债务人不能偿还债务的，债权人有权变卖或拍卖担保标的物受偿，或者向法院申请取消按揭人的赎回权，从而获得担保物所有权的制度。按揭买房是指购房者以所购房产做为抵押并由房产销售商对此提供阶段性担保的个人住房贷款业务。房产按揭是发达国家和地区广为流行的一种融资买房方式。在我国大陆地区，按揭买房是经几年才广泛推行起来的，成为了房产买卖中普遍存在的支付方式。但在离婚时一旦涉及夫妻按揭购买的房产如何分割时，就错综复杂。本文通过对案例分析的方式就夫妻双方按揭购房，婚后以共同财产偿还贷款，离婚时对房屋权属产生的纠纷时如何分割的问题进行分析。

一、案例分析

（一）夫妻一方婚前支付首付款取得产权，婚后双方共同还贷的按揭贷款房屋的归属问题。

    2011年，李某通过商业银行按揭贷款的方式购买房屋一套，登记于自己名下，并按照三方协议将房屋抵押给了商业银行 。2012年李某和王某登记结婚，婚后二人以共同的收入偿还贷款。2014年因感情不和二人离婚，在分割房产时，就房屋的性质以及溢价部分归属双方产生争议，诉至法院。

根据《物权法》第6条规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”即不动产的产权以登记为准，

夫妻一方在婚前已经取得房屋产权并登记的，不管房屋贷款是否缴清，房屋产权都应归该方所有。但是，婚后房屋贷款若是由夫妻共同归还的，这种房屋实际上是婚前一方个人财产与婚后夫妻共同财产的混合体，此时如果将房屋完全认定为某一方所有或者夫妻共同所有都不能彰显法律的公平。根据《中华人民共和国婚姻法司法解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第十一条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。”的规定，在处理此种财产分割问题时，对房产的归属可由双方协议处理，协议不成的，判决该房产归产权登记一方，双方婚后共同还贷的款项，由产权登记方对另一方按比例进行补偿。本案中，诉争房屋属于婚前一方通过按揭购买并办理产权登记，婚后夫妻共同还款的，王某有权就其婚后参与还贷的款项请求分割和补偿。法律通过这样规定，既保护个人婚前财产的权益，也公平分割了婚后共同共有的财产权益，同时也保护了债权人银行的利益。

伴随着市场经济的迅猛发展，房产价格也不断飙升，这使得法官在处理房屋增值部分无从下手，《婚姻法司法解释三》第十一条第二款对此给出了明确的答复，即婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿，这一规定体现了公平为主，补偿为主的分割原则，起起到了化解双方的矛盾，维护社会秩序的作用。本案中，王某可请求法院依据离婚时房屋的溢价对自己偿还贷款的份额进行补偿。

 

（二）夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后取得房产证并由双方共同还贷的按揭房屋的归属问题。

2013年5月，陈某通过按揭贷款购买房屋一套，此时尚未办理产权登记，同年10月陈某和刘某登记结婚，婚后两人共同偿还房屋贷款。2014年陈某办理了产权登记，将房屋登记在自己名下。2015年两人因感情破裂办理离婚，对该房屋的归属产生争议。

    有观点认为根据房屋产权登记的时间判断房屋的归属，婚前取得产权的，属于婚前个人财产，婚后取得产权的，属于夫妻共同财产。笔者认为一方婚前支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷并取得房产证的，该按揭房应属于产权登记一方名下，根据另一方所支付的贷款予以相应的补偿。《最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用》中明确指出：“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产”。婚后取得的产权证书是一方通过自己婚前财产支付首付款的形式转化而来的，属于个人财产具体形态的转化。即便是婚后共同还贷，但婚前一方支付的款项往往要高于其配偶一方，所以不能因为配偶一方参与还贷而改变房屋归个人所有的属性。如果仅仅因为产权证婚后取得而简单认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这是有违公平原则的，本案中房屋归属于陈某，刘某可就其婚后参与还贷的款项请求分割和补偿。

（三）婚后一方父母支付首付款、产权登记于一方名下而由夫妻共同还贷的按揭房屋，应当视为夫妻共同财产。

    2014年吴某和张某登记结婚，婚后吴某父母支付首付款20万为吴某购买房屋，并将房屋产权登记在吴某名下，但由夫妻二人共同偿还贷款。2015年，两人因感情不和办理离婚，对该房产的归属问题产生了争议，起诉至法院。

    根据《婚姻法解释三》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的房屋，产权登记在出资方子女名下的，应视作对自己子女的赠与，该房屋应当认定为夫妻个人财产。但是笔者认为该条规定过于笼统，没有说明父母是全资购买还是只支付购房首付款。因此，为了体现法律的公平，维护双方的合法权益，应当对《婚姻法解释三》第七条进行限缩解释，认为一方父母出资购买的房屋只能是通过付支全部房款，并将房屋产权登记在自己子女名下的情形，不包括仅支付首付款，由夫妻双方在婚后以共同财产偿还贷款的情形。因为此时一方父母并未支付购买房屋的全部对价，其尚未取得房屋的所有权，也就无权决定将房屋赠与自己子女并将产权登记在自己子女名下。本案中，诉争房屋属于吴某父母支付首付款而非支付全款的情形，无论该房屋登记在哪一方的名下，都应视为夫妻共同财产，在离婚时予以公平分割。

二、对当前夫妻离婚时财产分割的建议

婚姻关系不同于普通的民商事法律关系，它的特殊性决定着夫妻以共同的居住生活为目的而按揭贷款买房所形成的法律关系更加不同于普通的合同关系。虽然《婚姻法解释三》对离婚时按揭房屋的分割给出了相应的规定，使法官在审理案件时有法可依，但是法律不论怎样规定，都不可能使以情感为基础的婚姻关系领域内发生的纠纷得到完美解决。所以我们可以借鉴西方国家的做法，在婚前签订财产协议或者进行财产公证。通过在婚前明确约定双方的财产利益，不仅不会破坏了夫妻感情，反而有利于夫妻间权利义务的明晰，减少因财产纠纷引发的破环婚姻的因素，使婚姻生活更加稳定、和谐，离婚时双方也不会因财产分割再一次伤及感情。我国《婚姻法》第十九条对此也有相应规定“夫妻可以通过协商来约定婚姻存续期间所得的财产以及婚前财产的归属问题。约定应当采用书面形式，没有约定或约定不明确的，适用《婚姻法》第十七条、第十八条规定。”但是实际生活中大多数人，一方面认为签订婚前财产协议是对彼此的不信任，不愿意尝试，另一方面对婚前协议如何签订了解不够。  

因此，作为法律工作者，不仅要在观念上倡导人们树立起正确看待婚前财产协议的意识，还要推进相关的实践，完善律师咨询制度，普及法律常识，宣传如何订立有效的婚前协议及如何进行财产公证，减少夫妻双方矛盾激化的现象 ，在更好的保护各自合法利益的情况下，维护社会稳定、和睦。现实生活中，夫妻离婚时按揭房产分割纠纷是常见且复杂的，如果夫妻双方能运用好法律武器，进行婚前财产公证或婚前财产协议，那么在分割财产特别是按揭房屋时，即能体现双方的意思自治，也彰显了法律的公平，同时也提高了解决纠纷的效率，促进社会的和谐。

 

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参考文献： 

[1] 周鸿燕.新类型离婚财产纠纷探析[J].华南师范大学学报(社科版)，2006，1.   

[2] 韩焕玲.论婚前按揭房增值部分的性质及归属[J].消费导刊，2008，1.

[3] 杨大文,龙翼飞.婚姻家庭法学[M].北京:中国人民大学出版社.2006，149.

[4] 蔡华富.夫妻财产纠纷解析[M].北京:人民法院出版社,2003.

[5] 裴斐，杨玉珍.房屋权属登记时间对夫妻共同财产认定的影响[J]．成人高教学刊，2006，6．

[6] 韩焕玲.论婚前按揭房增值部分的性质及归属[J].消费导刊，2008，4．      

 

 

                                          

*作者简介：吴媛媛（1994-），女，安徽众佳律师事务所实习律师。