黄某法律援助案解析

施鲍中

内容提要：商品房买卖因出买人的过错导致商品房买卖合同无效或者撤销、解除时，双倍返还购房款与赔偿重置损失是否属重复计算；房屋市场重置差价损失的基准日究竟以签订合同时还是委托鉴定时；重置价格标准是以现行市场价格还是签订合同时价格；本文以黄某商品房买卖合同解除的实际案件予以探讨。

关键祠：房屋买卖  双倍赔偿  重置损失  基准日

案情回放：

2000年8月22日，黄某与其所在单位某公司签订一份《XXX村过渡住宅拆迁旧楼出售安置协议》（以下简称出售安置协议），约定在全部购房款结清后，由某公司直接与黄某办理私房产权证等一切手续。黄某按照核定的价格一次性付清认购的XX新村X栋XX室房款11362元后，要求办理该房屋产权证等手续未果，遂向法院提起诉讼，要求某公司协助原告办理已入住房屋产权证、土地证等相关手续。法院作出判决，判决某公司于判决生效之日起十日内协助黄某办理房产证、土地证等手续。该判决在执行过程中发现判决所确定的房屋产权已属于他人属有，致该判决无法执行而被裁定终结执行。

嗣后，在法律援助律师的帮助下，黄某再次向法院提起诉讼，要求解除与某公司签订的出售安置协议，同时要求某公司承担双倍返还购房款及房屋市场重置差价损失的赔偿责任。

法院判决认为，原告黄某与被告某公司签订出售安置协议，“系双方真实意思表示，协议合法有效，因被告某公司隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，致使原告无法取得房屋所有权。故被告某公司属违约，应承担违约责任。原告要求解除协议，赔偿损失予以支持，因双倍返还房款与在赔偿重置损失属重复计算，故对原告要求双倍返还房款不予支持”，据此，遂作出判决：一、解除原告黄某与被告某公司签订的出售安置协议。二、被告某公司向原告黄某赔偿经济损失19.99万元。

争议焦点：

  一、原告黄某要求解除出售安置协议是否符合法律规定？

原告方观点：由于被告某公司存在“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”事实，且致使合同无法继续履行，应当予以解除。

被告方观点：合同不能按期履行的过错不在被告，而是由于第三人迟迟不愿办理产权过户手续，因此被告没有违约。且双方协议已经签订多年，不存在解除的事由。

审判方观点：依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，黄某与其所在单位某公司签订出售安置协议后，由于某公司已将所约定的房屋出售给了第三人，其行为已经构成违约，且导致黄某始终不能取得该房屋所有权，无法实现合同目的。因此，黄某有权解除合同的要求是符合法律规定的，应当予以支持。

   二、原告黄某要求赔偿房屋市场重置差价损失的基准日为哪一天？

  原告方观点：出售安置协议虽然是在2000年签订，但根据当时的约定，原告所支付的房款11362元足以取得所认购的房屋所有权。而现在原告如果要取得同等位置、同等面积、同等性质的房屋，无疑要按现行市场价格支付相应对价。因此，房屋市场重置差价损失的基准日应当以委托鉴定的时间为准。

    被告方观点：原告认购的房屋的行为是在2000年，且出售安置协议也是双方在2000年签订生效的，且原告支付的房款也只有11362元。根据公平交易原则，应当以签订出售安置协议的时间为基准日。

   审判方观点：由于某公司的违约行为，导致黄某签订合同的预期目的不能实现，某公司依法应当赔偿经济损失，该损失应当按照房屋的重置价格计算。重置价格标准应以当地现行的建筑材料、现行的建筑技术和现时费用标准的平均水平建造某种结构等级的同等效用的新建筑物的完全价值来计算。因此，黄某主张以委托鉴定的时间作为基准日的观点，最终得到了法院的支持。

   三、原告要求双倍返还购房款是否应当得到支持？

原告方观点：参照最高人民法院司法解释《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，本案原告黄某因被告某公司“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”主张合同解除的，原告黄某不但可以同时要求“返还已付购房款及利息、赔偿损失（房屋重置差价损失）”，还可以要求被告某公司承担“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，这也与《消费者权益保护法》的相应规定是一致的。

被告方观点：被告某公司不存在“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，原告黄某合同预期目的不能实现，完全是由于第三人不愿意协助办理房屋产权过户的因素所致，故被告某公司没有过错，仅应承担返还购房款和赔偿利息损失的责任。

审判方观点：原告黄某与被告某公司签订出售安置协议，“系双方真实意思表示，协议合法有效，因被告某公司隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，致使原告无法取得房屋所有权。故被告某公司属违约，应承担违约责任。原告要求解除协议，赔偿损失予以支持，因双倍返还房款与在赔偿重置损失属重复计算，故对原告要求双倍返还房款不予支持”。

四、律师意见：

法院最终根据“违约损失补偿”的观点没有支持原告黄某主张双倍返还房款的诉求，不能不说是本案的唯一的一个缺憾。本案属于侵权责任与违约责任的竞合，无论是以合同违约参照最高人民法院司法解释《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条的规定，还是以侵权责任根据《消费者权益保护法》第四十九条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”的规定，原告黄某主张双倍返还房款的诉求都应当得到支持。

本案亮点：

1、在这起法律援助案件办案过程中，承办律师充分考虑到当事人黄某自身残疾及家庭困难等特殊因素，在诉讼过程中，又陆续为其申请诉讼费缓交的司法救助措施，和根据诉讼需要申请对争议房屋价值评估的鉴定费免交法律援助，均依法得到批准，最大限度降低了法律援助案件当事人的诉讼成本。且申请鉴定费免交的法律援助案例在我市尚为罕见，更充分体现我市法律援助制度的人性关怀。说明弱势群体合法权益保护的价值取向，不存在“政府衙门向外开，有钱无理莫进来”口头禅所指向人们心理上的逆差。

2、本案案由虽属于拆迁安置纠纷，但其性质也是一个消费者维权的典型案例，且存在违约责任与侵权责任的双重竞合。相对于弱势群体的商家，更应当“以事实为根据，以法律为准绳”，充分考虑相对方的合法权益，及时化解纠纷，减少讼累，节约诉讼资源。

﹡作者：施鲍中，男，安徽众佳律师事务所律师。