民法典居住权制度的理解及完善

王 燕

[摘要]《民法典》规定的居住权制度定位于保障处于弱势地位的家庭成员和其他特定群体的基本生存、生活权益，保留了居住权“人役性”的传统属性。居住权主体为自然人，客体为他人之住宅，房屋所有人可通过合同和遗嘱的方式为他人设定居住权。居住权作为一项新增物权，其制度完善应以现实为导向，突破传统人役权界限，发挥住宅用益性价值、鼓励以多元性方式利用房屋。发展、完善居住权制度，应注意解决如下问题：扩大居住权主体范围，允许投资性居住权在不同主体之间流转；特殊情形下扩大居住权客体范围；增设法定居住权；制定相关制度解决居住权与抵押权之间的效力冲突；构建居住权征收补偿制度。

[关键词] 居住权  价值定位  用益性

一、居住权制度概述

（一）居住权的权利属性

居住权制度设立之前，实践中，占有、使用他人的房屋通常以租赁合同、无名合同作为法律依据。相比物权的优先性、排他性效力，租赁权是一种债权，缺乏外部对抗性。虽然我国法律制度设计了买卖不破租赁、承租人优先购买权等特殊规则，然而，始终无法突破租赁权是一种债权的本质，无法在源头上遏制出租人擅自抵押、出让、出租房屋的行为，承租人房屋居住的利益无法得到充分保障。

而居住权是一种绝对性、对世性物权，居住权可以对抗第三人，任何人不得侵犯。在住宅遭受他人的不法侵害时，居住权人可以行使排除妨碍、消除危险等请求权来保护自身合法权益，恢复权利的圆满状态。居住权可以长期享有，我国《民法典》没有限制居住权的权利期限。可以说，居住权全方位保护了居住权人的利益，在发挥房屋经济效用同时，使房屋居住者可以安心的享有居住利益。

（二）《民法典》居住权的价值定位及应用场景

我国《民法典》设立居住权制度，主要是为了保障家庭成员或其他弱势群体基本生活需要。居住权原则上无偿设立，归属于特定个体且不得转让，《民法典》的设计强调居住权“人役性”地位。截至2021年8月5日，在“裁判文书网”以“居住权”为关键词搜索，民事案由的裁判文书共计40167件，其中婚姻家庭纠纷和继承纠纷案由的裁判文书19102件。设立居住权是为了解决父母、离婚后尚未有固定住所的一方的居住，解决特定身份的家庭成员居住困难，具有扶危救困的救助性质。受此特质的约束，如果出于商业目的的需要，可以通过租赁关系来实现，而不能设立居住权。在尊重自由意志的前提下，民事主体借由居住权制度充分发挥家庭职能和住宅的效能。

居住权通常应用在如下几种场景：场景一：婚姻关系解除后为一方生活需要设立居住权（甲乙夫妻因情感不和协商离婚。因妻子乙无住处，丈夫甲以名下住宅为妻子提供居住权（或经法院判决甲应当向乙提供居住权）场景二：老人将房产转让儿女但老人享有居住权（老人甲生前将房屋过户给子女，又担心子女取得房屋后拒绝老人居住或将房屋出售，老人将房屋过户给子女时，又在房屋上为自己设立了居住权）场景三：老人为生前共同居住的人设立居住权（老人甲和乙晚年相识，一起生活扶持多年，老人甲名下有套房屋，甲担心自己去世后子女不允许乙继续居住，将乙赶出房屋，便与乙合同约定居住权。场景四：老人将房屋出售给养老机构以房养老（老人甲因没有稳定收入来源，便将自己唯一的住房卖给养老机构，双方约定老人甲生前继续在房屋居住，养老机构一次性或者按月支付固定的养老金。）

2、《民法典》视域下居住权的相关内容

（1）居住权主体

民法典第366条规定，设立居住权旨在满足居住权人“生活居住需要”，限于“他人的住宅”。从规范层面而言，已经将居住权的主体限定为自然人，法人、非法人组织不包括在范围之内。而且，非生活居住的其他类型需要被排除在居住权适用范围之外。由此我们得出，目前我国现有法律否定投资性质的居住权。《民法典》第367条关于居住权合同中“当事人的姓名或名称”应作限缩解释，即法人、非法人组织可以作为居住权的设立主体，而不能作为居住权人。

能否为两个以上的自然人共同设立居住权？应作肯定回答，两个自然人共有居住权，相互之间是一种准共有关系。此外，居住权人的家属可以共同享用居住权益，但此种居住利益隶属于居住权，家属是间接受益人，而非拥有独立的居住权。《法国民法典》、《德国民法典》等近现代民法都有居住权人有权将家庭成员接纳入住宅的相关规定。

（2）居住权客体

《民法典》把居住权客体界定为“他人之住宅”。那么，在他人享有使用权（非所有权）的住宅上能否设立居住权？《民法典》第323条在界定用益物权客体时规定，“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益的权利”，强调用益物权的客体是“他人所有之物”。而且，法律在规定土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权时都贯彻这一原则。但是，关于地役权的相关立法规定没有遵循上述精神，地役权的客体为“他人的不动产”。结合现实，在有关地役权的诸多规定中，多数情形下，地役权设立于他人享有用益物权的不动产之上，而非他人所有之不动产上。居住权客体的范围的法律表述与地役权表述相似，是否意味着房屋的用益物权人或承租人在特定情形下可以为他人设立居住权。

笔者认为，居住权的客体应限定为“他人所有的住宅”。虽然社会上存在一定数量的公租房，夫妻离婚时，承租人为配偶设立居住权有一定的适用价值。然而，即使所有权人同意，享有房屋使用权的承租人作为债的关系的相对人，突破债的约束，在标的物上设立新的更具有对抗性、绝对性的物权。从法的原理及体系上，混淆了债权相对人与物权相对人的关系，造成逻辑混乱。对于将“他人的住宅”的概念和适用范围延伸和扩大应慎重，不应随意突破《民法典》第323条的规定。

“他人之住宅”是否限于整个住宅？能否就住宅的部分区域设立居住权？按照物权客体特定主义原则，住宅的一部分缺乏独立性和特定性，不能成为物权的客体。笔者认为，居住权主要性质是居住和占用，即使居住权人使用房屋的某一部分区域、空间，实际上仍然是在对整个住宅施加负担。为了生活所需，居住权人有权且必然会使用划定区域之外的空间，如卫生间、厨房等。

因此，在住宅的一部分设立居住权，实际上是对居住权的使用范围的限制，在登记簿上明确记载、精确描述居住权人的权利范围，便可限制居住权人对房屋区域的利用。居住权客体仅限于住宅，房屋的部分区域无法认定为居住权客体。同理，住宅的附属部分，院子、花园等其他附属物上均不可设立居住权。从法律明文条文规定、居住权的设立目的，以及其他国家适用居住权的经验，我们可以得出如此结论。

（三）居住权人的权利与义务

《民法典》没有建立完整的人役权制度，立法上的空白导致对居住权的效力缺乏详细规定，形成法律漏洞。对此，应当一方面参照国内关于居住权的立法历史的相关草案，另一方面类推适用关于房屋租赁合同及地役权的相关规定，此外，借鉴国外大陆法系国家相关居住权法律制度，并运用法律原则兜底填补漏洞。

参照租赁合同的规定，居住权人在合理使用住宅条件下，有权使用或共有住宅内的附属设施和生活设施（如：厨房、卫生间等）；对于居住使用造成的合理损耗不承担责任；居住权具有物权对抗性，享有物上请求权；居住权人有权允许近亲属或保姆同住；经房屋所有权人允许，居住权可以按照约定出租房屋等权利。

一般而言，居住权人有妥善管理住宅的义务、维持住宅原有用途；负责住宅的日常维修（如修复门窗、墙皮等，重大维修由所有权人承担）、不得转让居住权、未经约定不得擅自出租住宅、支付房屋使用费（无偿为原则，有偿为例外）、承受房屋在先设立的抵押权、地役权的负担、容忍所有权人对住宅作必要检查等。

（四）居住权的设立方式

   我国对居住权采用“登记生效主义”，《民法典》第368条规定，居住权自登记时设立。在《民法典》实施之前，司法实践中法院对居住权处理方式不同，有的法院支持当事人通过合同约定居住权或以遗嘱方式设立居住权；某些法院直接通过判决为当事人设立居住权；另有法院遵循物权法定原则，认定当事人是否享有居住权不属于法院受理的民事诉讼犯罪。归纳下来，实践常见的居住权设立方式为合同方式、遗嘱方式和生效法律文书方式三种。

笔者整理《民法典》施行后各地法院有关涉居住权案件裁判观点得出，在已知的涉居住权案例中，居住权设立方式包括了以合同方式设立和以生效法律文书设立两种情形，以遗嘱设立的案例尚有待发现。

《民法典》第371条规定，“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。以遗嘱方式设立的居住权，其设立方式、生效时间是否适用“登记生效”原则？笔者认为，遗嘱是立遗嘱人的单方意思表示，以遗嘱人死亡为生效要件。应当认为立遗嘱人死亡时，受益人取得居住权。若固守居住权“登记生效”原则，只会使得立遗嘱人的遗愿落空，权利人居住权无法实现。在生效条件上，以遗嘱方式设立居住权与合同约定居住权应当不同。

3、居住权制度完善的方向——突破人役权界限，实现居住权的用益价值

《民法典》居住权制度基于“人役权”的价值定位，其为服务特定人而设，主体范围有限且禁止转让、出租；客体方面，将房屋非基于生活需要其他用益功能排除在居住权之外。使得居住权在市场流通和继承上受到很大限制，此种定位导致居住权适用面狭窄，没有正视现代社会房屋利用多元的需要，也无法适应现代社会经济效益的基本观念。

除了保护妇女、老人等弱势群体之外，居住权制度价值巨大、发展潜力可观。由于居住权制度在财产所有权人与非所有权人中间架起了一个可以过渡的中间地带，大大改变了人们在房屋利用上“非此即彼”的简单化模式。居住权制度能够在应对老龄化社会、增加实现房屋效益的途径、制度改革等多方面发挥作用。笔者认为，居住权制度应以发挥住宅效能为目的，其价值应定位于满足房屋多元需要，并将现代社会广为所需的投资性居住权纳入视野范围。

居住权的“用益性”价值可以体现在多种形式的房屋利用中，其中一项利用功能就是为公租房等住房保障品种提供法律保障。公租房是国家为了保障公民的居住条件，由国家出资建造的房屋，同时交由有关单位进行管理，并提供给公民的承租房屋，承租的公民对该类房屋享有房屋使用权和优先购买权。按照传统理论，公租房的承租人仅具有债法意义上的租赁权。但就公住房的保障性性特征，租赁权稳定性不足，且无法对抗第三人，若将其解释为居住权，明确公租房与普通房屋租赁之界限，不乏是可行的做法。

   居住权在合资建（购）房中也能发挥其物权效能。合资建（购）房情形下，合资人共同取得房屋所有权，对房产按份共有。合资人只在成为房屋共有人或者放弃对房屋物权两者之间选择。居住权的出现弥补了合资人的权利空隙，合资人可以在不享有所有权的情况下，获得房屋居住权，以满足投资和居住的双重需要。

合资购房适用居住权制度符合我国的制度需求。我国有父母为子女垫资建房的传统，因碍于亲情，父母对垫资性质表达模糊，往往将房屋登记在子女名下。在子女不履行赡养义务或离异分割房屋的情况下，垫资行为经常演化为借贷或赠与性质之纷争。在子女离异时因房屋旁落、老人至流离失所境地者亦非孤例。若赋予父母将房屋所有权归属他人的同时，为自己保有一份居住权，可解除父母老无所居的忧虑，保障其生存之需。

此外，居住权在房产投资上有其独特价值，投资人与当地政府合作，投入一定的资金开发楼盘，政府为投资人设定一定期限（如20至50年）的房屋居住权，待期限届满时，居住权消灭。政府作为出地方，彼时恢复完全的居住权。这种模式即鼓励了投资，又很好平衡了各方利益需求，何乐而不为？

4、居住权制度发展需解决的问题

（1） 扩大居住权主体范围，允许投资性居住权流转

《民法典》规定的居住权的主体限于自然人，保留了居住权“人役性”属性。未来发展应包括投资性的居住权，应将法人和其他组织也涵盖在居住权主体范围之内。

为了扩大居住权的适用范围，使得其应往社会性、投资性居住权立法模式转换。在这样一个立法背景下，允许居住权转让是必要的。如前述合资购（建）房、房产投资情形，取得居住权的一方，有权将投资获得的居住权转让、出租。同样的，对房屋享有居住权的老人，如果不想继续拥有居住权，自然也应允许其转让变现。

总之，对于投资性居住权，在未来的物权编中应允许其转让，以实现财产的流转和增值，兼顾、实现当事人的不同需求及利益，充分运用房屋的社会性和投资性功能。

（2） 特殊情形下扩大居住权客体范围

居住权是在他人房屋上设立的物权。特殊情形下，应将居住权客体内涵扩充，居住权的客体可以是自己的房产，如前述老人“以房养老”，老人可以在房产转移之前为自己设定居住权，然后转让。这种居住权可以称为自始的居住权，是所有权人为了将房产转让而设定的权利。换句话说，自始的居住权只有等到房屋所有权转移到买受人之后，其法律效果才体现出来。

（3） 增设法定居住权

《民法典》对居住权的设立只确立了合同和遗嘱两种意定形式。然而，只允许意定居住权的形式，并不能充分发挥居住权对弱势群体的保障功能。比如：离婚案件中，双方很难平心静气的谈论赋予对方居住权的问题，老年人的自我保护意识和能力也比较薄弱。应当存在法定居住权，由法律条文明确规定某些特定人群在特定情形下可以直接依法取得居住权，在符合法定条件时，允许国家强制力干预，也体现了物权法定原则对房屋的管制。

（四）居住权与抵押权之效力冲突问题

抵押权和居住权都是在不移转物的所有权前提下，对物的其他功能和价值的利用，抵押权运用了物的担保价值，居住权侧重于物的用益价值。《民法典》的出台修改了以往规定，抵押人抵押期间转让抵押房产，只须通知抵押权人即可，无须征得抵押权人同意，举重以明轻，可以类推抵押人可自主在抵押的房产上设立居住权。随着居住权制度的确立，当同一不动产抵押权和居住权并存时，何种权益应优先实现？实务中可能出现两种的情况，第一种情形：房产所有权人为房屋设定抵押，后又为他人设立了居住权，当抵押人到期不能清偿债务，抵押权人欲实现抵押权时，居住权人的居住期仍未届满，应优先保护谁的利益？另一种是居住权设立在先，抵押权设立在后，不动产抵押权能否对抗居住权而优先实现？

笔者认为，当居住权与抵押权效力冲突时，由于两者都是登记生效的权利，以登记时间先后顺序作为衡量优先性标准具有合理性。抵押权人或居住权人设立权利时，可以在登记机关查询到房屋是否存在权利负担，后顺位的人应承受在先的权利负担。

此外，在法律未明确规定情况下，也可参照租赁权与抵押权冲突解决机制，当租赁合同成立在先，抵押权受“抵押不破租赁”的约束，举轻以明重，换言之，居住权成立在先，则后成立的抵押权在居住权存续期间内无法对抗居住权人。

（五）建立居住权拆迁安置补偿制度

居住权作为一项新增的用益物权，《民法典》第327条规定，“因征收而导致用益物权消灭或影响权利行使的，用益物权人有权获得补偿”。该规定为居住权人可以获得补偿奠定了实定法基础，居住权的设立，保障的是特定群体、尤其是弱势群体的居住权益。当征收导致居住权消灭的，居住权人丧失了未来可期待利益和稳定的生活保障，与所有权人一样为公共利益作出了牺牲，甚至导致部分家庭老弱成员再无立足住所。因此，设立居住权的房屋被国家征收时，应对居住权人给予补偿，以保障其基本生存权益。

按照我国现行法律规定，征收的客体是房屋和土地所有权。通常情形下，用益物权无法作为征收的独立客体。居住权人得以补偿的类型、内容及范围，皆在所有权征收补偿之内，居住权人无实体法上的请求权，程序法上的权益也有待解释。居住权人在房屋拆迁后获得补偿具有合理性和必要性，应当建立从程序法、实体法上全面建立对居住权相关征收补偿制度。

    居住权补偿制度应聚焦于居住权补偿的类别、补偿份额、补偿方式。居住权人可在被征收房屋价值、搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失等类别中主张相应份额的补偿。在补偿份额上，由所有权人与居住权人根据各项权利的价值比例对房屋价值补偿予以分割，未来居住权制度进入实践后，应建立居住权相关的市场价值评估机制，具体评估办法可由有关部门制定。在补偿金的发放方式上，为避免所有权人因利益冲突而克扣居住权人的补偿份额，可以借鉴台湾地区的做法，由征收主体在当事人协商或评估取得的结果上分别发放。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                    作者单位：安徽众佳律师事务所

参考文献：

 

       ［1］王利明: 《物权法论》，中国政法大学出版杜2003年版，第532页。

        ［2］刘东华: 《离婚判决中女性的居住权的问题——兼论我国的居住权立法》，载梁慧星主编：《民商法论丛》总第18卷，法律出版社2001年，第328—329页。

        ［3］钱明星: 《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》，载《中国法学》2001年第5期第21页。

        ［4］参见陈华彬：《关于居住权确立的几个问题》，载《中国社会科学院院报》

2004 年第 3 版第3页。

        ［5］参见陈华彬：《关于居住权确立的几个问题》，载《中国社会科学院院报》

2004 年第 3 版第3页。

［6］郑玉波: 《民法物权》，三民书局 2007 年版，第 216 页。

        ［7］鲁晓明：《论我国居住权立法之必要性及以物权性为主的立法模式》，载《政治与法律》，2019年第3页。

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        ［9］鲁晓明：《论我国居住权立法之必要性及以物权性为主的立法模式》，载《政治与法律》2019年第3页。

［10］梁慧星：《中国民法典编纂的几个问题》，载《山西大学学报( 哲学社会科学版)》 ，2003年第5页。

        ［11］肖俊：《“居住”如何成为一种物权———从罗马法传统到当代中国居住权立法》，法律科学，2019年第3页。

［12］崔建远：《民法分则物权编立法研究》载《中国法学》2017 年第9页。