揪心的物业费

倪 晹

 

自2014年11月下旬以来，国家发改委会同有关部门先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限。其中，指导地方放开的9项商品和服务价格里就包含了非保障性住房的物业服务，目的是鼓励市场通过竞争提供更优廉的多样化服务，提高民众生活质量。然而，各地方政府尚未研究指导方案，很多物业公司已经开始闻风提高物业费的收费标准，这无疑给物业与业主之间本已剑拔弩张的态势火上浇油。

一方面，业主质疑物业提供的服务没有到位，应提供的安全保障措施也明显不足，甚至有些物业公司私划停车位面向周边小区出租等侵害本小区业主的行为，都在打破一系列道德、权利底线，让业主在缴纳物业费时薄有微词，拒绝缴纳的更不在少数。另一方面，随着业内规范性文件的不断出台，消费水平的提高，物业公司的运作成本也在急速上升，提供的服务和收取的价格之间的平衡点在哪里，很多物业公司自己也不清楚。于是，价格拉锯战应势而发，双方互不让步。

如今这种业主物业费交的不开心，物业公司收钱不顺心的局面，究其原因是在物业服务收费标准确定过程中，业主和物业公司之间信息不对称、权利义务划分不明造成的。

一、初定的物业服务费用标准业主难以接受。

很多业主在入住新房办理交房手续时，都要签订一份物业管理合同，合同内已经对物业费的收取标准进行了约定。对大多数业主而言，此时此刻的他们，在意的细节往往是新房质量和配套设施是否齐全，并不会关注物业服务的种种，甚至认为这是全国统一的购房流程，是必须要签订的物业管理格式合同，没有商讨的余地，说到底这是中国老百姓在面对类似官方强势相对人时，普遍具有的逆来顺受的契约心态。

正是这种心态，为开发商提供了可趁之机。因为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干为题解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业管理合同是开发商和物业公司签订的，业主却在购房后无条件被动接受变成合同当事人，但合同细节包括物业费标准却没有通过当事人双方协商达成，而变成了以开发商提供的资料为基础，在政府指导下印发统一规范。所以，业主从一开始就抵触对该份合同的履行也就不难理解了，一份违背契约精神的契约，就像不是自己的

亲生骨肉一样得不到应有的重视。

二、业主委员会的虚设。

本着契约精神，让业主对物业管理合同视同己出，恪守尽责，2003年在《物业管理条例》中首次提出业主委员会这个概念，作为业主与物业公司之间沟通的桥梁。从物业管理条例到物权法，再到业主大会和业主委员会指导规则以及相关司法解释，国家为完善这个“桥梁”出台了一系列法律。但这个桥梁的运作却非常糟糕，业主与物业公司这一对矛盾体大多数时候还是在两岸互喊，隔空博弈。

（一）业主委员会没有广泛的社会基础。

业主委员会作为业主开展活动的重要组织，却并没有社会基础。从深层次说，这和我国是外源型法现代性国家有关，立法者通过吸收国外先进的法律体系，适当的在国内进行推进，这在国家正式层面推进较快，但先进的思想被社会接受需要一个相当漫长的过程。自2003年业主委员会和业主大会概念的提出至今，全国范围内成立了业主委员会的小区不到5%，发达地区不到20%，大多数老百姓根本不知道这个组织到底是什么性质，甚至认为是有薪水可拿的政府部门。

（二）运作程序亟待规范。

笔者曾经历过某小区业主委员会的成立过程，从散发传单似的广告业主QQ群，到挨家挨户签字确认，可谓一波三折，但最后却不了了之。期间，物业公司对传单坚决抵制，禁止张贴、散发，业主们只能通过社交网络平台搜索着彼此互加好友；待规模形成后，物业公司又拒绝提供场所，供牵头的业主们筹备召开业主大会及成立业主委员会；后期随着社区力量的介入，大量非小区业主成为候选人，使业主委员会的候选名单也颇受争议。

这样的业主委员会成立后，非但不能代表业主与物业公司进行磋商，反而更容易激起民愤。业主不愿被代表，业主委员会的工作无法正常开展，业主大会也就无法召开，经过这一圈折腾下来，原本那些牵头的业主也凉透了心，一切回到原点。事后，笔者和这些牵头的业主交谈过，他们认为，法律上规定的程序却被政府部门全程操控，违反规定的处罚机制又有缺失是他们筹备失败的主要原因，同时部分业主的不理解也给他们的工作增加了不小难度。

（三）“桥梁”空架的后果。

应统一管理的客观实际要求，业主无法单独和物业公司变更服务合同，所以在业主委员会无法成立，业主大会无法召开的情况下，业主无法变更合同约定，无法更换物业公司，只能按合同最初的约定履行义务，或者干脆拒绝履行。如今持这种态度的业主越来越多，物业纠纷也呈明显增长态势，据网易新闻网报道，部分地区2014年的物业纠纷较往年同比上升50%，而且该类案件群体性诉讼较多，争议大，双方对立情绪严重，影响社会稳定。这些复杂、不确定的因素使诉讼及执行过程中对于保障业主的共同权益产生极大的不可预测性，随之而来的不确定则需要司法机关及合同双方投入大量的精力来做定性、定量分析，以最大程度的维护裁判的说服力和公信力，这一实施过程将产生很大的诉讼成本。而业主在诉讼过程中的不配合，造成送达难、调解难，进一步浪费司法资源。

三、业主在物业纠纷诉讼中抗辩难。

业主在诉讼中的抗辩理由一般归纳为以下几点：绿化质量不好，面积不达标；停车位严重不足；小区道路随意限行、限停影响出行；保安消极安保等。针对以上抗辩理由，受案法院却很少予以支持。

首先是举证难。据齐鲁晚报报道，2013年某法院共受理300余起因物业费引发的物业纠纷案件，仅1例业主举证成功。绝大多数业主在诉讼中，只能提供证人证言，没有书证、视频资料予以佐证，而物业公司却能向法院提供施工设计图，保安工作记录等详尽资料予以反驳，最终这些业主均因不能对其主张进行有利举证，承担了举证不力的后果，以败诉收场。

其次，仅就物业公司履行合同时服务不合格为由进行抗辩在法理上难以支持。就整个物业而言，每个业主享有的权利是分开的，一是业主的建筑物区分所有权，二是所有业主对共有部分的共有权。其中对于共有部分，业主不仅享有对共有部分使用、收益等权利，还须承担维修、养护的义务，而通过委托物业服务企业来统一实施对共有部分的维修、养护事务是最经济的方式。所以在物业管理中，物业公司向业主提供的不是一件被物化的新产品，而是劳务，通过代替业主履行应尽义务获得报酬（物业费），只不过是具体实施行为人发生变化而已，其实质为有偿委任行为。故单个业主对共有部分的维修、养护义务仍然存在，并没有转为物业公司承担。同时应当注意，物业管理合同中双方当事人虽然是单个业主和物业公司，但该服务行为是由物业公司为所有业主整体实施，如果单个业主以物业公司履行义务不合格、有瑕疵而拒绝承担物业费的抗辩理由成立，等于为该业主规避其维修、养护的法定义务提供了合法性支持，损害物业公司的合法权益。所以，就单个业主而言，只能要求物业公司按服务合同严格履行义务、采取补救措施，或者以全体业主或者授权的业主委员会作为接受服务的一方，以服务不合格为由对物业费的缴纳进行抗辩。

此外，在业主这一群体中，业主的行为并非一致，当有些业主已缴纳了物业费，而个别业主却以上述抗辩事由拒缴物业费时，由于共有部分的非排他性，二者仍会毫无差别的利用共有部分，这时该抗辩权就成为了个别业主实施“搭便车”行为的合法理由，这对已经缴纳物业费的业主也是不公平的。

四、合理负担合理维权让物业费不再揪心。

物业费的合理负担，可以提高物业公司的服务水平，从而提高业主的生活质量，反之则会进入恶性循环。如今不少物业公司无力聘请年轻保安，无力维修小区监控，致使小区内盗窃案件频发，公安机关又因为没有监控资料不能及时破案，给业主的财产安全带来了实质性的损害；还有部分高档小区，因为没有相互沟通渠道，物业公司对车位的划分、使用，以及对路面通行规划毫无章法，导致业主抱怨不断却无法解决。长此以往，区将不区，理顺这一切还得从根源入手。

（一）建立化解物业纠纷长效机制。

    首先应当对广大业主进行相关法律、法规的宣传，利用小区内的宣传栏、楼道内的告示板充分展示相关规范性文件。适时开展法律宣传活动，由相关部门牵头在各主要小区内开展不定期法律服务，增加业主的法律意识，丰沃该领域的社会土壤。

其次，对物业纠纷较多的小区，开通诉讼绿色通道，对简单的案件依法适用简易程序，减轻诉累提高审判效率。另一方面则应当加强社区及基层调解组织的纠纷缓解效用，尽量化解纠纷避免诉讼，或者达成庭外和解。

最后，尽快出台相关法律细则、司法解释，针对物业纠纷中的难点、焦点作出指导性意见，将物业纠纷类别予以细化特别是区分业主个人与群体的责任负担并分别规范，同时针对此类案件的特点，明确当事人的举证责任，有利于各方维权。

（二）完善业主大会、业主委员会筹备程序。

从程序上明确首次业主大会的召开条件、筹办人员，并赋予业主相应的权利和开发商、物业公司以及基层政府相应的义务，将首次业主大会的召开变成法定事项。在此基础上，进一步规范作为常设机构业主委员会的成立要件，使两者环环相扣，防止物业公司或其他部门变相违法干涉。同时拟订处罚措施，对违法者严惩不贷。

（三）明确业主委员会的法律地位。

根据最高院的批复，业主委员会在部分案件中可以作为民诉法规定中的“其他组织”，但因其场所、资金等没有根本保障，所以在诉讼中不少法院对业主委员会是否具有诉讼主体资格仍然颇有争议。一方面，应当以法律形式确认业主委员会的诉讼主体资格，并对其可参与的诉讼予以规范。另一方面，将业主委员会办公场所的安置，资金来源及会计管理做为物业管理合同、业主公约的要素，加入由地方政府牵头制作的统一示范性文本，并由地方政府给予资金支持。

（四）强化地方政府在收取物业服务费标准上的指导地位。

回到文章开头，国家发改委将非保障性住房的物业服务的定价权限下方至各地方政府，其目的是为了更好的规范物业管理服务业，在充分考虑到区域差别的情况下制定出切合实际的价格标准，最终达到业主与物业公司双赢的局面。所以，地方政府应当本着依法、依规的原则，综合不同区域、不同小区的物业环境、消费水平，必要时还应当借助专业的评估机构，把初定物业费的价格合理、公平最大化。同时明确自身工作重点，是指导而非领导，杜绝以任何方式干扰正常经济秩序，维护市场经济运作规律。

很多发达国家的居民普遍愿意花大价钱住在优质社区，是因为完善的物业管理服务为他们的高投入带来了更高的回报。相信随着我国物业服务市场化进程的深入，民众法律意识的增强，以及地方政府的大力支持，物业费不再是业主们的揪心事，而成为物业服务企业推动行业发展的经济动力。

 

                            

*作者简介：倪  暘（1980-），男，安徽众佳律师事务所专职律师。